问小筑 | 房地产开发企业遇债务纠纷，法院能否执行冲抵工程款的房屋？

房地产开发企业拖欠工程款，施工方在催讨工程款无果的情况下，通常会选择接受以较低的价格购买该房地产开发企业的楼盘，用以冲抵工程款。这种情况下，如果房地产开发企业遇到债务纠纷，法院能否执行用以冲抵工程款的房屋？购买“工抵房”的施工方的权益能否得到保障？

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冲抵工程款购得房屋

面临法院强制执行

某房地产开发企业开发建设商品房项目，某工程公司为该项目土建、水电安装工程的施工方。因某房地产开发企业拖欠工程款近700万元，双方经协商后签订《协议书》，约定某房地产开发企业将该项目中15套房屋作价733万元抵偿拖欠的工程款，房屋价款超出拖欠工程价款的部分，由某工程公司支付给某房地产开发企业。协议明确，某工程公司可以将抵偿的房屋出售，某房地产开发企业将配合购房人办理权属证书。同时，《协议书》的附表中明确了15套房屋的房号、面积和价格等具体细节。

《协议书》签订后，某房地产开发企业将用于抵付工程款的15套房屋的钥匙交给了某工程公司。双方同时签订了《商品房买卖合同》，合同中约定某工程公司购买《协议书》附表中约定的15套房屋，房屋价款与《协议书》附表中的约定一致。某房地产开发企业根据《商品房买卖合同》开具了销售不动产统一发票。

后来，因借款合同纠纷，某投资公司将某房地产开发企业诉至法院，案件审理过程中，某投资公司申请诉讼财产保全，法院作出裁定，对某房地产开发企业所持有的包括上述15套房屋在内的房产、股权等财产予以查封。对于法院的这一裁定，某工程公司提出执行异议，要求终止对于上述15套房屋的执行。

是否属于普通债权范围

能否适用民事强制执行

一审法院指出，民事强制执行中应对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护。也就是说，在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。

一审法院审理认为，某工程公司与某房地产开发企业因为之前存在建筑工程施工合同关系，且某房地产开发企业拖欠工程款未支付，双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，由此订立《商品房买卖合同》，并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，可以作为履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。《商品房买卖合同》作为依法成立的合同，对双方均发生约束力，双方只需按照合同约定履行则可以最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。

但是，某工程公司在《商品房买卖合同》成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人的义务，说明某工程公司最根本的目的是处置约定的抵偿房屋以实现债权，其本意并非购买房屋。因此，一审法院认定，某工程公司对于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行。

实为建设工程价款

优于抵押权和债权

某工程公司提起上诉，主张建设工程价款优先受偿权。某工程公司称，案件涉及的15套房屋为某房地产开发企业用于抵偿拖欠的工程款，应该适用于建设工程价款享有优先受偿权的规定，而建设工程价款优先受偿权应该优先于抵押权和其他债权。

二审法院认为，根据当事人行为时有效的《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也认为：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

某工程公司承建了某房地产开发企业开发的商品房项目的土建、水电安装工程，某房地产开发企业欠付某工程公司该工程项目的工程款，双方签订《协议书》，约定以案件涉及的15套房屋作价抵偿欠付的工程款，后某工程公司与某房地产开发企业就案件涉及房屋签订《商品房买卖合同》，某工程公司以冲抵工程款的方式购买案件涉及房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现某工程公司就案件涉及房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。

二审法院裁定，某投资公司对某房地产开发企业享有的是普通借贷债权，而某工程公司作为工程项目的承包人对案件涉及房屋享有建设工程价款优先受偿权，应优先于某投资公司的普通债权得到受偿。案件涉及房屋系工程款债权的物化载体，此案件不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，某工程公司就案件涉及房屋享有的权利足以排除人民法院的强制执行。

责任编辑：甘霖