探路“工业上楼”新模式 亩产均值大提升
近日，珠海高新区首个“工业上楼”示范产业园区港湾6号·金鸿工业园，举办首批企业投产仪式。据不完全统计，以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”发展新模式。其中，佛山、深圳、青岛早在早2018-2019年已出台“工业上楼”相关细则。
何为“工业上楼”？可以解决企业目前面临的哪些问题？当下，“工业上楼”的推广，还存在哪些亟待突破的难题？
高精尖研发搬进摩天大楼
随着城市不断集聚发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张。加之城市产业转型升级，大量高精尖产业需适配创新的生产空间，由此“工业上楼”创新模式受到越来越多的关注。简单地说，“工业上楼”就是将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。该理念缘起于2012年，首先由深圳提出，深圳将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼。
2021年7月27日，国家发展改革委员会发布了《国家发展改革委员会关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式。近年来，同处大湾区的东莞、佛山、广州甚至北方的青岛等城市纷纷效仿，并出台了一系列政策措施。从目前市场普遍模式看，“工业上楼”一般是高度超过24米或者层级达到6层及以上的高层厂房。
“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻、生产过程噪音与污染较小，并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
“工业投入主要是劳动力、机器设备、原材料和土地。工业产品价格需求弹性高，成本控制是生产制造中工厂管理的核心。近年来，随着企业设备变小、产品变小，加之，土地成越来本越高，也就有了‘工业上楼’的需求。工业上楼省下来的是空间，增加的是产量。”南京农业大学规划院上海分院院长、上海立信会计金融学院博士孙文华对记者表示，传统的工业分为轻工业和重工业。重工业厂房需要行车、厂房高度、变电站、河运及陆运等配套。随着精密制造业的发展，工厂的设备越来越精细化，设备的智能化程度越高，设备占用空间越小。
“作为新兴的工业厂房设计，‘工业上楼’对于厂房设计也提出了专业要求。”孙文华说，工业行类较多，企业需求不一，需要引入第三方产业设计，对厂房的承重力、工业设计、环评设计、用电用水配套、餐厅居住配套、厂区生活商业配套等进行专业化设计。
用效解决企业增资扩产难题
据介绍，港湾6号·金鸿工业园通过“工业上楼”模式集约利用产业用地，盘活了低效用地，较原址五金厂房建筑面积约0.4万平方米，该园区建筑面积达6.2万平方米，土地利用率提升10多倍；较珠海要求的工业用地产业项目标准，该项目的“亩产均值”提升至少2.5倍，预计可达1400万元/亩，3年内，园区企业总产值力争突破15亿元。
“像我们这样有大型生产设备的企业，过去只能找平房或者楼房一层的厂房，但这里有承重达5吨的货梯，我们这层楼楼层承重也达到了1吨，而且人货分流，环境可以媲美写字楼，很适合我们研发、办公、生产一体化的需求。”广东若贝特机器人科技有限公司创始人兼首席执行官孟强说。
无独有偶，2021年12月30日，在松湖智谷产业园首批M1工业用地不动产权证活动上，东莞市金隆机械设备有限公司董事长肖忠华拿到了M1用地产权分割不动产权证。
金隆机械设备所在的松湖智谷成为东莞市产业转型升级基地的试点，以先行先试“产业转型升级”和“工业上楼”的创新模式，通过建设高标准厂房、推动“工业上楼”、创新与技改等方式，以提高工业容积率的方式，解决制造企业增资扩产的用地困难，同时解决企业扎根发展的可持续性问题。经过数年探索，该园区允许产权分割出让，给考核达标的企业办理不动产权证，成功地探索了M1工业用地产权分割创新模式。
“过去企业经历过搬迁，每次搬迁都面临众多难题，要寻找新场地，租金重新洽谈，工厂重新装修，生产线搬迁调适等，造成很大的资金和精力投入。当初选择松湖智谷正是看重这里可以实现产权分割的优势。”肖忠华表示。据了解，松湖智谷以10层以上的现代化工业大厦为主，通过解决层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，让大型机器上高层，轻松实现“工业上楼”。
作为近年来在国内出现的模式，“工业上楼”当前仍处于推广建设阶段。
“其实，城市的转型升级，最难的是‘腾笼换鸟’。”孙文华说，“这是城市工业区产业更新的一个必然。为此，产业园区需要创新出台政策协调矛盾，持续淘汰落后产能,优化调整产业结构,通过技改提升、嫁接盘活等方式,推动项目快落地、快建成,倒逼‘懒鸟’起飞或‘挪窝’,推动园区工业经济高质量发展。”
责任编辑：牛淋淋