陕西省汉中市消费者协会点评商品房买卖合同示范文本新亮点 收费政策依据更明晰

本报西安讯（记者徐文智）记者近日从陕西省汉中市消费者协会了解到，该协会于7月至8月期间，联合汉中市住建局、汉中市市场监管局和汉中锐博律师事务所，对《汉中市商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《2022版预售合同》）《汉中市商品房买卖合同（现售）示范文本》（以下简称《2022版现售合同》）进行了点评，认为2022版合同呈现出了一些新亮点。

适用范围更加完善明确。《2022版预售合同》《2022版现售合同》均在“说明”部分明确将“汉中市2021年3月1日后新建商品房、保障性住房项目预售合同的网上签约和备案及现售合同的网上签约和备案”纳入本合同适用范围，明确了适用范围，保障了实践中购房人对于所购买房屋性质不能清楚界定导致的权利受损瑕疵。

“一房一价清”及收费项目政策明晰。近年来，诸多购房人因对房地产开发的成本规定以及售价成本中应当包含费用的相关政策规定不了解，致使自身合法权益受损情况屡发。此次《2022版预售合同》《2022版现售合同》在“说明”部分均明确了“一房一价清”的政策依据，强化对购房人权益保障的力度。

设置违约责任最底线标准。2014版合同充分保护了购房人与开发商自行协商的权利，将违约责任的承担方式及违约金支付方式以选填项的方式尊重双方意思自治，但在过去数年的实践中，诸多购房人因对法律规定和自己行使权利的不甚了解，大都以开发商采取的“协商确定”或直接划线“””阻止了权利的行使。此次《2022版预售合同》《2022版现售合同》对于违约责任设置了底线标准，以避免购房人因不了解法律带来的主张违约责任的权利盲区。

重新界定物业服务期限的起算日期。以往较为常见的物业服务期限都将起止日期空出来由合同当事人自行填写，但由于绝大部分购房人并不会留意该选填项，统一都会由开发商将起算日期填写为与承诺交付日期一致。在过去几年的司法实践中，开发商在承诺的时间内即便能够准时交付房屋，但对于房屋的质量和配套设置等的交付也不一定能够达到双方约定的标准，因此引发的纠纷也不在少数。此次《2022版预售合同》将物业服务合同的起算点修改为“物业服务时间从出卖人向买受人交房，买受人验收通过之日起”，能够在规避房屋交付纠纷和保障购房人合法权益方面起到积极作用。

增加合同范本的约定内容。目前，在我国商品房销售领域，绝大部分购房人都会采取按揭贷款的方式购房，合同的文本原件也大都因为办理按揭贷款提供给了贷款银行。一旦购房人与开发商或贷款银行发生纠纷，购房人都无法获取已签字盖章的商品房买卖合同文本。配合汉中市房产交易系统的操作更新，此次《2022版预售合同》《2022版现售合同》增加了“双方通过汉中市房产交易系统订立的电子签章版合同可根据需要随时打印，具有同等法律效力”的约定，这一约定对于购房人实时掌握了解所购买房屋概况及开发商履约情况起到了有效保障。

补充协议约定中增加了效力条款。近年来，由于商品房买卖合同关系引发的诉讼案件屡见不鲜，人民法院在审理时也都遇到了合同文本中前述制式条款内容与后附补充协议约定不一致的情况，司法实践中，对于约定不一致情况下的效力认定观点也不一致，为了避免购房人因为合同及法律淡薄陷入文字陷阱，此次《2022版预售合同》《2022版现售合同》都在附件补充协议中增加了“补充协议与本合同约定不一致的，以本合同为主”的说明，既可以起到责令开发商不得随意篡改合同文本的固有约定，也可以为购房人在涉诉后的权利救济发挥有力影响。

责任编辑：牛淋淋